Ühisrahastuse süvakursuse grupis* jagati huvitavat olukorda ühe Estateguru projektiga seoses, mida otsustasin natukene lähemalt uurida.
Vaata kindlasti artikli lõpust ka kokkuvõtte osa Estateguru ja Crowdestate seisukohtadega!
Estategurus on üleval projekt Kreutzwaldi 59C Tamula Kodude rahastamiseks. Artikli kirjutamise ajal on üle 70% mahust juba rahastatud.
Laenutaotlejaks on Teramo OÜ, kes paneb tagatiseks 16 korterit, millel väidetavalt on ostjad olemas. Need korterid ostetakse teise arendaja käest.
Tegemist on Crowdestate arendusprojektiga
Asja teeb huvitavaks see, et tegemist on Crowdestate arendusprojektiga, mis on juba varasemalt kaasanud raha koguni 10 etapis. Viimane taotlusvoor oli 2019. aasta oktoobris.
Seal oli raha taotlejaks Tamula Kodu OÜ, kellelt siis eelduslikult need 16 korterit ära ostetakse.
Tegemist on probleemse projektiga
Kuigi Crowdestate-s kaasatud 10. etapil pole veel maksetähtaeg saabunud, siis VIII ja IX etapi tähtajad olid 2019. aasta lõpus 31. detsembril.
Ettevõte pidi tagastama ligi 750 000 €, aga on tänaseks tasunud ainult natukene alla 117 000 € ehk üle 630 000 € ollakse investoritele endiselt võlgu.
10. etapi tähtaeg ja veel ca 900 000 € (põhiosa + intress) makse tegemise kohustus saabub juba 30. septembril 2020.
Probleeme on lahatud ka meedias. Näiteks paar esimest ettejuhtuvat:
- Kas Võru uusima ja uhkeima kortermaja arendaja laenas end lõhki?
- Maksetega kimpu jäänud Võru kortermaja arendaja: tuleks ja patsutaks keegi õlale, aga ei, ikka üritatakse kaikaid kodaratesse loopida!
- Võru uusarenduse saaga jätkub: Crowdestate pöördus kohtutäituri poole, arendaja sõnul on aga kokkuleppele jõutud
PS! Ääremärkusena täheldasin, et 10. etapi osakut saab järelturul endiselt osta, kuigi Crowdestate on nende vastu kohtutäituri poole juba pöördunud. Mingit infot portaalist selle protsessi kohta ei tuvastanud.
Tegemist on seotud osapooltega?
Huvitav on ka see, et väga põgusa otsingu tulemusena ei olnud keeruline leida Tamula Kodu OÜ (laenutaotleja Crowdestates; Kalmer Kaasik) ja Teramo OÜ (laenutaotleja Estategurus; Erki Jõelaid) vahel seost.
Tundub, et täitsa tuttavad inimesed omavahel. Mõlemad istuvad Nõmmeringi Külaselts MTÜ juhatuses koos.
Tuttav ostab probleemsest projektist osad korterid ära?
Siit jääb mulje, et kaks tuttavat hakkavad omavahel diili tegema. Kalmer Kaasik kasutas Crowdestate kaudu korralikult rahastust, et Kreutzwaldi 59C projekti välja arendada.
Selle müük ei läinud vist ootuspäraselt (2019. oktoobrist saati on suudetud ainult 9 korterit lisaks müüa?) ja satuti raskustesse. Oli ka muid probleeme, nagu eespool viidatud artiklitest välja tuleb.
Nüüd kaasab teine mees Erki Jõelaid teisest ühisrahastusportaalist Estategurust raha, et esimesest projektist osa ära osta. 16 korteri ostmiseks kaasatakse 545 000 €.
Kusjuures kõigil ostetavatel korteritel on väidetavalt juba ostjad olemas.
Kokkuvõtteks
Nii palju, kui erinevatest allikatest infot sain, tundub, et Tamula Kodu projekti probleemiks on saanud see, et neil pole kasutusluba. See omakorda tähendab, et paljud ostjad ei saa pangalaenu.
Kui ostjad ei saa pangalaenu, siis nad ei saa arendajale maksta ja arendajal pole raha, et kasutusloa saamiseks vajalikud sammud lõpuni viia. Tundub selline nokk kinni-saba lahti olukord natukene.
Estateguru projekt võiks sellele olukorrale justkui päästerõngaks saada.
Estateguru kommentaar
Estateguru esindaja sõnul just sellise olukorraga tegemist ongi ja kõik on korras. Estateguru investoritel on olemas ka korralik tagatis (projekti põhjal LTV 56%):
“EG laenu ja tagatiseks olevate korterite suhe on vaid 595 €/m2 – seega ei näe meie siit mitte mingit põhjust, et hakata EG kompetentsuses kahtlema.”
Daniil Aal
Sain ka ametliku kommentaari selle kohta, miks Estateguru investoreid sel teemal ei informeerinud. Järgneb Estateguru kommentaar:
EstateGuru laenuotsuse eelduseks oli, et Crowdestate laen on tagasi makstud ja nende eest probleemid lahendatud ning on olemas selge plaan hoone ehitustööde lõpetamiseks ja kasutusloa saamiseks. EstateGuru laen on ainult osa kogu Crowdestate projekti rahastusest, seejuures nö kõige turvalisem osa – kõik v.a 1 korter on järvevaatega korterid ning kõikidel korteritel on ostjad olemas. Algne arendaja müüb projekti edasi erinevatele investoritele, seejuures suure osa müümata korterite jäägist ostab ära üks kohalik investor. Tehingu tulemusena on võimalik lõpetada lõpetamata ehitustööd, taotleda kasutusluba ning EstateGuru laenuvõtja saab korterid müüa ostjatele, kes ootavad kasutusluba, et minna EstateGuru laenu tagatiseks olevate korteritega tehingusse.
Arvestades kõike eeltoodut, kaob ära otsene seotus Crowdestate projektiga (Crowdestate laen tagastatakse), projekti laenuvõtjaga, selle projekti osaks olnud probleemidega (laenuvõtja ja laenuandja konflikt, mille tulemusena ei olnud võimalik/ei nõustutud lisafinantseeringuga, mis oleks taganud projekti lõpetamise).
EstateGuru riskimeeskond on tutvunud koha peal objekti ja korteritega, analüüsinud kõiki asjasse puutuvaid detaile ja teinud selle põhjal otsuse. Kinnisvaraarenduse turul tuleb ette olukordi, kus mingil põhjusel üks arendaja jääb projektiga hätta ning teeb seejärel projekti lahendamiseks erinevaid toiminguid – kaasab investori, müüb projekti edasi (mõnikord ka enda tutvusringkonnast ostjale), kaasab teise finantspartneri, kui vanaga on suhted muutunud keeruliseks jms olukorrad. Selliseid projekte tuleb ka EstateGuru lauale ja meie riskimeeskonna ülesandeks on hinnata projekti lõpetamise tõenäosust, laenuvõtja suutlikkust selleks ning laenuvõtja omakapitali osa projektis. Kui need kriteeriumid on täidetud, siis ei puutu meie hinnangul eelmine omanik, eelmine finantseerija jms eelmiste omanikega seotud tegurid asjasse ja me ei ole näinud põhjust, et sellist ajaloolist infot investoritele esitada.
Crowdestate kommentaar
Crowdestate-st Loit Linnupõld on seisukohal, et Tamula Kodu projektis on piisavas mahus tagatisvara, et Crowdestate investorid muretsema ei peaks. Lähiajal peaks toimuma mitu plokkide kaupa müügitehingut, millest jätkub CE projektide raha tagastamiseks.
Minu kommentaar
Kuigi ühisrahastusportaalide esindajate sõnul ei ole siin tegemist pahatahtlikkusega, jääb kogu asjast ikkagi selline maik külge, et investoritele müüakse põrsast kotis.
Seal on ilmselt põhjus, miks raha kaasatakse teisest portaalist ja teise juriidilise keha alt. Kui Tamula Kodu OÜ tahaks täna lisaraha kaasata, siis ta seda ilmselt ei saaks. Vähemalt mitte nii headel tingimustel.
See, et neid seoseid ei mainita ega kuidagi Estateguru projekti juures välja ei tooda, on seega minu hinnangul investoreid eksitav. Minu jaoks on tegemist investeerimisotsuse juures olulise infoga, mis (nagu selle artikli põhjal näha), tekitaks olulisi lisaküsimusi.
Kahjuks tundub, et sedalaadi olulise info avaldamata jätmine või mõnikord isegi tahtlikult varjamine on ühisrahastuses levinud nähtus. Paistab, et portaalidel pole siiani otsest motivatsiooni seda muuta.
Kuidas sulle tundub? Kas tegemist on investeerimisotsuse seisukohalt olulise infoga? Kas see mõjutaks sinu otsust Estateguru projekti investeerida/mitte investeerida või sinu ootust makstava intressi suhtes?
Täiendus 10.08.2020: CE investorid väljunud
Kreutzwaldi 59c projektid on Crowdestate investorite jaoks positiivselt lõppenud. Kõigist etappidest on kasumiga väljutut. CE teade:
5.08.2020 sõlmis Tamula Kodu OÜ asjaõigustehingud, millega Tamula Kodu OÜ müüs osa Kreutzwaldi 59c asuvatest korteriomanditest. Nende tehingute tulemusena likvideeris Tamula Kodu OÜ võlgnevused Crowdestate’i investorite ees. Tänaseks on tagastatud kõikide laenude kõik põhiosad, kõik kogunenud intressid ning arendajalt kätte saadud viivised.
Kreutzwaldi 59c (VIII) investorite lõplikuks tootluseks (IRR) kujunes 24,3%.
Kreutzwaldi 59c (IX) investorite lõplikuks tootluseks (IRR) kujunes 17,65%.
Kreutzwaldi 59c (X) investorite lõplikuks tootluseks (IRR) kujunes 15,5%.
*Ühisrahastuse süvakursuse grupp on privaatne facebooki grupp kursusega liitunutele: https://rahatasku.ee/pood/uhisrahastuse-suvakursus/