Reinvest24 ühisrahastusplatvormil investeerimisest

Reinvest24 kirjutas mulle ja pakkus 100 € krediiti, et nende portaali katsetaksin ja oma kogemusest kirjutaksin. Mõtlesin, et miks ka mitte. Lugejadki mõnikord selle kohta küsinud. Püüan siis anda põhjalikuma ülevaate.

NB! Kui plaanid kunagi Reinvest24 portaaliga liituda, siis tasub konto enne 2019. aasta lõppu ära teha. Sellisel juhul pakutakse minu soovituslingi kaudu sulle 10 € boonust: soovituslink

Esmamulje Reinvest24 portaalist

Pikemaajalised RahaFoorumlased teavad, et minu esmamulje neist ei ole eriti positiivne olnud, aga põhjalikumalt ei olnud lehte vaadanud. Seekord püüdsin sellest kaugemale vaadata ja küsisin Reinvest24 CEO Tanel Orro käest täpsustavaid küsimusi.

Esmamuljele annavad negatiivse varjundi see, et Meist lehel ei ole mainitud peale CEO Tanel Orro ja üldise nimetusega ekspertide Tina kinnisvarabüroost mitte kedagi nimeliselt. Ülejäänud tiim on justkui anonüümne.

On küll kirjas, et neil on suurejoonelise kogemusega CTO, aga kes see on, jääb selgusetuks. Tõsi, lehel on olemas ilmselt tiimist grupipilt, nii et soovi korral saad hakata nuputama, kes need on ja mida ettevõttes teevad…

Teine, ja olulisem, punkt on see, et tehtud objektide all kuvatakse projekte, mis tehti enne portaali olemasolu. See jätab tahtlikult mulje, nagu oleks need rahastatud Reinvest24 portaalis ühisrahastuse vormis ja saavutatud vastavad tulemused.

Meil puudub ülevaade, kas, kuidas, mis tingimustel ja millise hinnaga need projektid tehti ja kas kuvatav tootlus üldse on reaalsusega kooskõlas. Mõlemad projektid on miljonieurosed, mida Reinvest24 ei suudaks täna parima tahtmisegi korral ühisrahastuse formaadis kokku koguda.

Väidetavalt rahastati need 2,3 miljonit eurot 5-10 erainvestori poolt sarnasel viisil. Kui vaadata, et täna istuvad 100-200k € projektid nädalate kaupa portaalis, siis tekib paratamatult kahtlus, et tegemist on kas kehvemate tingimustega või halvemate projektidega. Need 5-10 investorit pole nende rahastamisest vist huvitatud.

Minu hinnangul on tegemist investori eksitamisega ja see kindlasti usaldust ei ärata.

Konto loomine ja isikutuvastus

Konto loomine ja isikutuvastus käis lihtsalt. Üleliigset infot ei küsitud ja paremalt ülevalt menüüst oli suhteliselt lihtne tuvastamise jaoks vajalik koht üles leida.

Alustasin tuvastamisprotsessi hommikul umbes 9:20. Eeldasin, et saan mingi teavituse meilile, kui dokumendid läbi on vaadatud, aga ei. Läksin järgmise päeva lõunal uuesti lehele ja avastasin, et protsess on edasi liikunud. Vaja on esimest sissemakset.

Seejuures on huvitav, et olin endiselt kontole sisse logitud. Tundub, et kasutajasessioon automaatselt ei aegu. Ei tundu just eriti turvaline lahendus.

Vajutan esilehel suurele “Alusta investeerimisega” nupule, et äkki viskab mingid juhised ette, aga see suunab tagasi esilehele. Tuleb paremalt ülevalt menüü avada, et teada saada, kuidas edasi tegutseda. Õnneks kontole raha laekumise kohta tuli teavitus.

Investeerimine Reinvest24 ühisrahastusplatvormil

Kuna platvorm on suhteliselt uus, siis projekte on tavaliselt korraga üleval ainult üks, nii et suurt valimist ei ole. Võtsin ette Terase 16 projekti “Restorani ja veinipoe äripind Kadriorus”.

Päris palju pilte on seal tegutsevast restoranist. Projekti enda kohta on aga infot üsna vähe. Neli olulisemat punkti:

• Luksuslik esimese korruse äripind vitriinakendega Tallinna keskuses
• Objekti ostuhind -10% turuhinnast
• Pikaajaline rendileping 5 + 5 aastat
• Igakuised väljamaksed meie investoritele

Sinna juurde neli paragrahvi pigem üldisemat teksti, kus paar olulist numbrit sees: 155 m² pind ja valmimisaasta. Investeerimiskaasuse alt väga palju uut infot ei saa, Tehnilise ülevaate all on ainult 1. korruse plaan ja Finantsnäitajate lehel kuvatakse ainult kaasatavat summat ja osakute arvu.

Sellele lisaks kuvatakse oodatavat tootlust, mis on jaotatud kaheks osaks: renditulu ja kapitali kasv. See on kogu info, mille põhjal tuleb investeerimisotsus langetada.

Investeerimisobjekti analüüsimine

Nagu näha, siis infot peaaegu et ei olegi. Tuleb DuckDuckGo-tamine appi võtta ja ise otsida.

Terase 16 objekt: ostame autoparkla?

Kohe alustuseks tundub, et kirjelduses juba teine lause on vist vale? Põgusa otsimise järel selgub, et objekt valmis 2014. Kirjelduses on aga 2015. Pisiasi, aga rahaasjades sooviks näha täpsust.

Kirjas on, et ostetakse 155 m² äripinda. Ehitusregistri järgi on majas kaks äripinda. Üks neist 35,4 m² ja teine 46,7 m². Kokku 82,1 m². See 46,7 m² pind on jalgrattaparkla.

Reinvest24 projektis ostetav “äripind” on tegelikkuses 35,4 m² äripind, 15,7 m² muu garaaž ja 104,3 m² autoparkla. Lühidalt, äripind on tegelikkuses autoparkla ja restoran asub registri järgi parklas.

Uurisin portaalilt, mis teema sellega on?

Garaaži ja autoparkla ala kohta on juba sisse antud taotlus äripindadeks muutmiseks. Tegemist on formaalsusega ning kõigi eelduste kohaselt peaks protsess olema lõpule viidud selleks hetkeks kui asjaõiguslepingut sõlmima hakkame. See juriidiline aspekt andis meile võimaluse soetada antud pinnad alla keskmise turuhinna. Ning loomulikult on meil müüjatega notariaalses lepingus välja toodud sanktsioonid ja meiepoolne tehingu tagasikeeramise õigus juhuks, kui mingil põhjusel kasutusotstarbe muutmise protsess venib.

Kommentaarid kogenumatelt kinnisvaragurudelt on igati teretulnud. Mulle isiklikult tundub, et parkla ongi väärt vähem kui äripind ja see 10% “soodustus” polegi sellisel juhul eriline soodustus.

Samale vihjas kaudselt ka Tanel Orro vastus mulle, et äripinna staatuse puudumine muudab objekti müüki kindlasti raskemaks. Selle kohta, miks selline minu hinnangul üsna oluline info on projekti juurest puudu, sain järgneva vastuse:

Meil on notariaalses lepingus kirjas punkt, et objekt saab äripinna staatuse (2019 aasta jooksul) või meil on tehing võimalik tagasikeerata. Niisiis võivad meie investorid arvestada, et nad investeerivad äripinda.

Lepingut ennast väidetavalt avalikult jagada ei tohi (kuigi kontoris mulle näidata oleks saanud), nii et mul pole aimugi, kas ja mis punktid seal sees on või kuidas seda raha vajadusel müüjatelt järgmisel aastal kätte on võimalik saada.

Samuti ei tuvastanud võimalust kontrollida, et vastav avaldus pindade äripinnaks muutmiseks on tõesti sisse antud. Küll aga tundus detailplaneeringu järgi, et selles majas on ette nähtud normatiivselt 14 parkimiskohta ja restoran on 7 neist enda alla võtnud.

Täiendus 21.01.2020. ja 18.03.2020.

Nagu näha, siis ehitisregistri andmetel endiselt on tegemist autoparklaga, kuigi Reinvest24 väitis, et see saab juba enne lepingu sõlmimist muudetud või hiljemalt 2019. aasta sees.

Seis on sama ka 2020. aasta oktoobri lõpus.

Investeeringu finantsnäitajad

Objekti hind

Finantsid on täiesti naljanumber. Sealt selgub, et ostutehing tehakse viimase hindamisakti hinna pealt. Millal see hindamisakt tehti, kelle poolt ja kust seda lugeda saab, ei selgu kusagilt.

Ülevaates kirjutati, et tehing tehakse 10% turuhinnast soodsamalt. Kas tüüpiline on teha tehinguid 10% hindamisaktist kallimalt? Saan aru, et siinkohal on “10% soodsamalt” võetud hoopis üldise tehingute statistika põhjal, mille nad investeerimiskaasuses välja tõid:

Keskmine ruutmeetri hind Kadriorus (tehingute statistika põhjal) on olnud üle 2600 euro viimase aasta jooksul. … Meil õnnestus antud objekt soetada -10% alla turuhinna ning objekt ei nõua lisainvesteeringuid, kuna kõik vajalik on seal juba olemas.

Teisisõnu, objekti hind on 10% alla Kadrioru keskmise ruutmeetri hinna ehk 2600 €/m². Antud juhul on m² hinnaks 2345 €. See aga pole kohe mitte kuidagi konkreetse objekti turuhinnaga seotud.

Tundub, nagu tegemist oleks investorite tahtliku eksitamise või portaalipidajate enda segadusega. Kummalgi juhul ei süsti just usaldust. Mulle jäi igaljuhul ekslik mulje, et objekti hind kaubeldi 10% soodsamaks. Seda ka Taneliga suheldes.

Sarnaselt võiks müüa räämas peldikut ja öelda, et see on 90% alla turuhinna. Ja jätta mainimata, et võrreldes teistsuguste kallimate ja paremas seisukorras objektidega.

Isiklikult ei ole väga kinnisvaraturgu jälginud, aga leidsin kv.ee statistika baasil, et Kadrioru keskmise äripinna hind müügikuulutustes on omajagu madalam olnud. Koguni alla 2000 €/m².

Tõenäoliselt on hind võetud Maa-ameti statistikast, kus tõesti esimese kasutusaasta järgi statistikat vaadates on Kesklinna piirkonnas sel aastal tehtud 35 tehingut ja keskmine on üle 2600 €/m². Pindala järgi vaadates on suurema pindalaga segmendis 501 objekti ja keskmine hind hoopis alla 2500 €/m².

Maa-ametis on eluruumide statistika, mitte äripinnad. Kahtlustaks, et eluruumide ja äripindade hinnad erinevad, aga eks suuremad kinnisvaraeksperdid oskavad paremini kommenteerida.

Tulud ja kulud/tasud

Juttu on üürilepingust, null infot aga üüritulust. Selle kohta, mis kuupäeval, kui palju üüritulu laekub ja millised on objekti haldamisega seotud kulud, puudub igasugune informatsioon.

Maksekuupäev on olemas lepingus, mille saad alles peale investeeringu tegemist ja mida oli päris raske üles leida. “Leping” on selle kohta muidugi palju öeldud.

Kas see üüritulu on piisav, et sellist igakuist väljamakset investoritele teha? Kuidas ma tean, et Reinvest24 arvestatavat osa tulust endale ei jäta? Kuna numbrit ega üürilepingut ei ole kuskil avaldatud, siis ei tohiks soovi korral investorite petmisega raskusi tekkida.

Samuti ei ole näha investeeringuga kaasnevaid tasusid. Ainus kulu, mis silma jääb, on tehingukulu 2%, mis võetakse koheselt sinu investeeringust maha. Investeerides 100 €, saad tegelikult investeerida 98 € ja maksad 1,96 € tehingukuluks.

Hiljem selgus, et kõigi rendiobjektide puhul võetakse üüritulust 10% opereerimistasu jooksvate kulude katteks. Projekti juurest ja portaali tingimustest sellist infot ei leidnud.

Küll on tingimustes kirjas administration fee (tingimused on inglisekeelsed), mis võiks olla sama asi, aga mida võetakse objekti müügi korral. Selle tasu suurus peaks olema kirjas Price listis, mida ei paista eksisteerivat.

Jooksvate tasude kohta on info ainult KKK lehel ja sealgi inglisekeelses versioonis “kuni 10%” ja eestikeelses 10%.

Portaali tingimustes on mainitud muid tasusid, mis on laenulepingus kokku lepitud. Laenulepingut aga näed alles peale investeeringu tegemist. Õnneks seekord sealt lisatasusid ei avastanud.

Täiendus: Sellegipoolest selgus, et investorite jaoks on üks lisatasu veel ette nähtud. Maamaks võetakse ka investorite tulust maha. Kuskil seda küll mainitud ei ole, aga nii sellega igaljuhul toimetati.

Tootlus

Tootluse arvutus on minu hinnangul eksitav. Tehingukulu võetakse kohe alguses maha, aga tootlust arvutatakse, nagu investeering oleks ainult tasudejärgne summa.

Näiteks investeerid 1000 €. Saad selle eest 980 osakut ja maksad 19,60 € tehingukulu. Prognoositav renditulu on 66,74 € ehk 66,74 / 996,60 = 6,7%. Portaal aga arvutab 66,74 / 980 = 6,81%. Sama loogikat kasutatakse kapitali kasvu tootluse kuvamisel.

Uurisin järgi, kuidas on potentsiaalset kapitali kasvu arvutatud:

Oleme võtnud ajaloolise keskmise nt. 20 a. peale (ehk tõusud ja mõõnad oleme sisse arvestanud) ning korrigeerinud vastavalt piirkonna potentsiaalile, objekti tüübile ning muude näitajate põhjal (nt võimalikud ehitus tööd / remont või juriidiline töö). Kapitali kasvu toetavad rahavoo projektide puhul rendilepingud, kuhu on rendihinna indekseerimine sisse kirjutatud (tarbja hinnaindeksiga seotud). Pigem ümardame allapoole, ehk prognoosid on konservatiivsed ning eesmärk on neid ületada.

Seda “10% turuhinnast soodsamalt” juhtumit vaadates olen natukene konservatiivsuses skeptiline. Eks tulevik näitab. Antud projekti puhul võiks siis 10% kohene hinnatõus ka olla sisse arvestatud.

Muud tingimused

Kuskilt ei selgu investeeringuperiood. Portaalilt sain teada, et rendiprojektide puhul on see pikaajaline ja väljutakse pigem ainult siis, kui turg selleks üle ootuste head võimalust peaks pakkuma. Küll aga võiks see info projekti juures olemas olla.

Samuti ei selgu, kui pikaks ajaks projekt raha kaasamiseks avatud on. Hea oleks teada, kas mu raha istub broneeritud olekus mitu kuud või nädala. Kogu see tühjalt istutud aeg tähendab 0% tootlust, nii et kaks kuud ootamist hammustab juba arvestatava ampsu potentsiaalsest tootlusest ära.

Eriti kui perioodi lõpus projekt vähese huvi tõttu ära peaks tühistatama. Lisaks on kirjas, et tühistatud projektist raha tagasi saamine võib mingil põhjusel võtta kuni 30 päeva.

Praegu oleks enne investeerimist ratsionaalne oodata, kuniks enamus projektist on rahastatud ja alles siis oma panus teha. Kui aga suur osa investoritest nii teeb, siis selle hetkeni ei pruugigi jõuda.

Analüüsi järeldused

Kas tasub siia projekti oma raha paigutada? Minu jaoks isiklikult on siin päris palju punaseid tulukesi, mis kohe kuidagi investeerima ei kutsu. Oma raha siia kindlasti ei paigutaks.

Seetõttu tunduski hea võimalus portaal ära katsetada ja saadud boonusraha just siia projekti paigutada. Projekt on juba päris pikalt üleval olnud. Eks näis, kas läheb käiku või mitte.

Väljamakse protsess

Mõtlesin väljamakse protsessi ära proovida, sest selle käigus pidi toimuma põhjalikum kontroll. Tahtsin näha, mida see endast kujutab ja kui kaua aega võtab.

Väljamakse koha leidmine oli suhteliselt keeruline. Klikkisin pea kõik lingid läbi, enne kui leidsin “Minu investeeringud” lehelt õige nupu üles. Tundub selleks ebaloogiline koht.

Lehel tuleb millegipärast oma nimi ja pangakonto number sisestada, kuigi see info on neil juba olemas. Tuvastamise käigus tegin sissemakse. Huvitav, kas saan kontolt teha väljamakseid teistele inimestele?

Panin andmed sisse ja oma 0,55 € summa väljamakseks, aga midagi ei juhtunud. Väljamakse nuppu vajutada ei saanud ega veateadet ei kuvatud. Katsetamise käigus selgus, et tuleb koma asemel punkti kasutada. Kuigi all kuvab numbreid komaga…

Lõpuks ometi sellega korras. Kuidas siis väljamakse protsess käis? Kahjuks ei saanudki teada, sest minimaalne väljamakse summa on 100 €. Selle piirangu kohta kuskil infot ei täheldanud.

Kui teed paar investeeringut ja saad jupphaaval intresse, pead ootama kuni 100 € täitumiseni, et raha välja võtta. Seega raha seismine (cash drag) toob tegelikku tootlust alla.

Lisamõtteid Reinvest24.com-s investeerimisest

Tutvusin üsna põhjalikult portaali tingimuste ja lisamaterjalidega.

Huvide konflikt

Kui ma tingimustest õigesti aru sain, siis Reinvest24 täidab investeeringute puhul järgmisi ülesandeid:

• loob, omab ja haldab SPVd, mille kaudu haldab objekti
• esindab investorite huve investeeringutega seotud küsimustes; nt SPVga läbirääkimistes
• valib tagatisagendi (ilmselt maksab ka talle tasu, kuigi sellele küsimusele ei vastatud ja võib tagatisagenti vahetada)
• määrab tingimustega ära tagatisagendi õigused ja kohustused.

Ja omab muuhulgas järgmisi õigusi:

• anda tagatisagendile juhiseid enda või investorite nimel
• loobuda SPV käest võlgade sissenõudmisest, kui tema hinnangul on raha kätte saamine ebatõenäoline või ebamõistlikult kallis
• muuta juba sõlmitud laenulepinguid investorite esindajana
• muuta tingimustega tagatisagendi õiguseid ja kohustusi.

Teisisõnu, Reinvest24 kaasab investorite raha, kannab selle SPVle (mis kuulub ja mida esindab Reinvest24). Kui SPV (Reinvest24) satub maksetega raskustesse või rikub lepingut, esindab Reinvest24 investoreid vaidlustes SPVga (Reinvest24ga). Investorite vara kaitseb tagatisagent (valitud, palgatud ja juhendatud Reinvest24 poolt).

Siin tundub olevat oluline koht kõiksugu huvide konfliktiks. Asjaolu, et selle kohta tingimustes ega kodulehel ühtegi sõna mainitud pole, on murettekitav.

Huvide konflikti vältimise ja vähendamise protsessid võiksid sellises olukorras olla väga selgelt läbi mõeldud ja investoritele kommunikeeritud. Minimaalselt võiks kodulehel avaldada tagatisagendiga sõlmitud lepingu, kus tõenäoliselt on mitmed murekohad adresseeritud.

Mille eest Reinvest24 ei vastuta?

Veel oli tingimustes huvitavat ja kohati murettekitavaid punkte. Näiteks, et Reinvest24 ei vastuta (minu tõlge ja arusaam kohati segasest juriidilisest keelest):

• Investeeringute soorituse eest – Kes siis vastutab, kui Reinvest24 neid objekte haldab?
• Lepingute juriidilise pädevuse, sobivuse ja jõustatavuse eest – Kes siis vastutab Reinvest24 poolt koostatud lepingute eest? Kas saan ise lepingut pädevamaks muuta?
• Kodulehel avaldatud finantside ja tuluprognooside tõesuse ja täpsuse eest (kehtib ka finantsnäitajate kohta) – Finantsnäitajate tõesus? Kui Reinvest24 kuvab, et viimane hindamisakt oli 363 400 €, siis nad ei vastuta, et see number õige on?
• Kodulehel esinevate tehniliste vigade ega kodulehe sulgemise tagajärgede eest.

Ebakõlad kodulehel

Kodulehel on mitmeid ebakõlasid. Eespool juba mainisin abimaterjalides kirjeldatud 10% tasu, mida tingimustes ega projekti juures pole. Tingimustes Price list, mida kodulehelt tegelikult ei leia.

Mitmel pool kirjutatakse järelturust ja selle kaudu investeeringute müümisest. Portaalis tegelikult järelturgu ei ole. Küsimuste käigus sain teada, et pidavat oktoobri alguses tulema (kuigi varem on seda lubatud juba juunis).

Täiendus: 18. märts 2020 ei ole järelturgu kuskil paista.

Kokkuvõtteks

Tuli päris pikk ülevaade, aga kui lühidalt kokku võtta, siis minu hinnangul:

• Konto loomise protsess on suhteliselt lihtne.
• Portaalis on palju eksitavat ja segadusttekitavat infot.
• Protsessid tunduvad läbi mõtlemata ja kasutajakogemus vajaks lihvimist (siit artiklist leiab mitu näidet ja soovitust).
• Projektide puhul on info puudulik ja kohati tundub olevat eksitav. Oluline info ja dokumendid on jäetud avaldamata.
• Reinvest24-l tundub olevat väga korralik potentsiaal huvide konflikti avaldumiseks. See ei tähenda, et see täna tingimata avalduks, aga selle vältimise protsessid luuaksegi selleks, et probleemide tekkides ei saaks see olla isegi parima tahtmise korral üks võimalikest valikutest. Need protsessid tunduvad täna puuduvat või olevat puudulikud.
• Reinvest24 ei võta vastutust tegevuste eest, mida nemad otseselt juhivad ja mõjutavad ning mille eest tasu saavad.

Kas mina paigutaksin selle kõige valguses oma raha Reinvest24 projektidesse? Ilmselt võid juba isegi arvata, et see ei ole minu jaoks.

Võib olla kaalun kunagi tulevikus uuesti, kui nad on jõudnud oma protsesse lihvida ja neil on rohkem edukaid projekte ette näidata. Kuigi igasugune olulise info varjamine või kasvõi kogemata investori eksitamine on minu jaoks tugev punane hoiatustuli.

Ühisrahastuse kaudu passiivselt üürikinnisvarasse investeerimise idee on muidugi huvitav ja tore. Portaal on aga minu jaoks liiga toores veel.

Kuidas on lood sinuga? Kas investeerid või plaanid Reinvest24-s investeerida? Miks sellise otsuseni jõudsid?

Ja muidugi, kui kavatsed investeerida, siis võta kindlasti see 10 € boonust. Kui väga agar investor oled, siis saan tänu sulle äkki sellele analüüsile kulunud aja eest mõned eurod tasu.

Huvitav teada: Reinvest24 kasutab projektide rahastamisel abi ka teisest ühisrahastusplatvormist EvoEstate. Näiteks sama Terase 16 projekt.

Lisaks lugemist:

• Varasem lühiajalise üürimise eesmärgil soetatud projekt lõppes neil muidugi väga hästi

Peale investeeringu tegemist

Täiendus 21.01.2020.

Nüüd on mõned kuud investeering tehtud. Igakuiselt saan teavitusmeili selle kohta, kui jälle mingi tulu on laekunud. Peale esimest kvartalit sain meilile ka ülevaatliku pdf-i SPV-le laekunud üüritulu ja Reinvest24 poolt võetud tasude kohta.

Üür tundub olevat üsna turuhinnale vastav, nii et selline info võimaldab natukenegi kontrollida, mis sinu investeeringuga toimub.