RahaFoorum

Huvitav vaade Hiina kinnisvaraturule. 2018. aastal 87% kinnisvara ostjatest omasid juba kinnisvara. Hinnad on äärmiselt kõrged ja paljud linnad on sisuliselt tühjad, kuigi enamus kortereid on müüdud. Sealjuures mitmetes kohtades on arendused nii ebakvaliteetsed, et juba paar aastat peale ehitamist näevad välja, nagu mingid Tšernobõli külakesed (stiil muidugi teine).

Huvitav vaade, miks seal kinnisvara nii hinnas on ja mis probleemid sellega võiksid kaasneda. Arvestades turu suurust, ei oleks vist ime, kui probleemid seal ka muid valdkondi mõjutaks. Kinnisvaraga seotud valdkonnad moodustavad ca 30% Hiina SKPst. Kuigi seal on probleeme nüüdseks vist juba 20+ aastat ennustatud. Mis on ehk taaskord heaks näiteks, kui kasulikud sellised ennustused praktikas investeerimisotsuseid tehes on.



Natukene teise nurga alt teemale vaade ka. Ulmehinnad ikka korteritel. Eriti arvestades, et sa ei saa neid päriselt isegi endale ja ehituskvaliteet on sageli alla igasugust arvestust. Kokku varisemine ja totaalne praak on nii levinud, et selle jaoks on lausa oma väljend: tofu-dreg project.



2018. aastast video, mis põhimõtteliselt kirjeldas mitmeid probleeme, mis 2021. septembris Evergrande'i juhtumini on viinud.

Veel üks vaade põhjustele, miks päris mitmed isegi suured Hiina kinnisvarafirmad on oma võlgade tasumisega raskustes.


Teine video veel Evergrande Groupi raskustest ja Hiina kinnisvaramullist.

Veel Evergrande'i juhtumi kohta. Hiina üks suurimaid kinnisvaraarendajaid.

Kui hiina keelt ei oska, siis raske allikaid kontrollida, aga kui see info seal tõele vastab, siis nagu Hiina Erial, ainult et kordades suuremad numbrid?

Veel üks lühike ülevaade Evergrande juhtumi kohta.

Ja veel üks vaade veidi teise nurga alt. Räägib rohkem sellest, kuidas Evergrande kaasas eraisikutelt raha oma arendusprojektide jaoks (umbes nagu hoiu-laenuühistu või ühisrahastuse mudel tundub olevat).

Veel veidi Evergrande'i kohta:

https://time.com/6099000/china-evergrande/



Ja kolme punase joone kohta ehk sellest seadusemuudatusest, mis ilmselt Evergrande'i ärimudeli raskustesse lükkas (mitte et see ärimudel ilma selletagi tingimata jätkusuutlik oleks olnud).
https://www.ubs.com/global/en/asset-man ... lines.html

Evergrande kasutab võlgade tasumiseks selliseid skeeme, et raha asemel antakse kinnisvara. Sealhulgas vist ka nii, et tulevikus valmivat kinnisvara lubatakse tänaste võlgade katteks. Raske hinnata, kas selline tegevus ka reaalselt aitab või hoopis süvendab probleemi (mingi raha eest tuleb ju need korterid ka valmis ehitada).

Üks huvitav lõim Twitterist. Muuhulgas viitab, et potentsiaalne oht võib siin olla ka see, et kui Evergrande'i võlakirjad väärtusetuks muutuvad, siis võidakse ka ülejäänud kinnisvarasektoris võlakirju ümber hindama asuda ja see võib korralikult õhku välja hakata laskma turult.
https://twitter.com/TheLastBearSta1/sta ... 4082971659

Ja teine huvitav lõim, muuhulgas omajagu taustainfoga:
https://twitter.com/INArteCarloDoss/sta ... 1734919175

Puusalt tulistades ja ilma igasugust datat omamata paar ajurünnaku stiilis mõtet (loe: potentsiaalselt jaburad mõtted), kuidas Evergrande probleemid võiksid ka Hiinast väljapoole mõju omada:

• Neil on $300 mld kohustusi ca 180 panga vastu. Need on kaotanud märkimisväärselt väärtust. Kui sellest tulenevalt tuleb pankadel oma varasid vähendada, võib juhtuda, et neil on vaja oma bilansside korda saamiseks muid varasid müüma hakata. Kõigil ei pruugi neid varasid piisavalt olla, mis tähendab, et ka neile antud võlad on ohus ja hinnatakse alla, mis omakorda võib kellegi teise raskustesse viia ja... Kaasa ei aita kindlasti ka see, et Evergrande peab oma kinnisvara kiirmüügiga müüma, mis võib kinnisvarahindasid alla lükata ja viia ka teised kinnisvaraarendajad raskustesse.
• Kui nende võlgade peale on ehitatud omajagu tuletisinstrumente (MBS jm toredad asjad, tervitused 2007. õhku lennanud kinnisvaramullile), siis need võivad valusalt kokku kukkuda ja potentsiaalse kaardimaja ümber lükata.
• Maailma aktsiaindeksites on Hiina osakaal ca 4%, arenevate turgude indeksis 34%-38% vahel, Aasia indeksites samuti märkimisväärse osakaaluga. Hiina turul korralik langus toob kaasa ka indeksite languse. See pole aga liiga suur probleem ilmselt. Pigem on küsimus, kui palju on sünteetilisi ETFe (sh 3x võimendusega), kus Hiina osakaal suur ja kes on seal kasutatavate tuletisinstrumentide (näiteks swapide) vastaspool. See on minu arust see mull, millest Michael Burry rääkinud on, kui ta on öelnud, et indeksfondid on mullis. Kui see swappide vastaspool rumalusi on teinud (ja millal finantsasutused on suutnud mitte rumalusi teha?), siis on ka siin potentsiaalne kaardimajake ootamas väikest tuuleiili.
• Veidi vähem negatiivne potentsiaalne mõju võiks olla see, et kui Hiina kinnisvaraturg kokku kukub, siis erinevate maavarade ja ehitusmaterjalide hinnad võiksid langeda (minu arust impordivad päris palju seda sisse?). Positiivne teistele riikidele ehk
• (hilisem täiendus) Kui Evergrande'i kiirmüügiga Hiina kinnisvaraturg alla lükatakse, siis kukuvad ka välisinvestorite muud investeeringud, mis sealse kinnisvaraga seotud. Sealhulgas kinnisvara ostmiseks antud laenud võivad sattuda ohtu mingis ulatuses.

Usaldan Patrick Boyle'i infot. Võlad ei ole mitte 180 pangale, vaid üle 128 panga ja 121 muule asutusele. Mainis ka veidi erinevate materjalide importimiste mahtusid, mis kinnitab, et mu mälu ei petnud selles osas.

Evergrande ei ole ainus probleemides kinnisvaraarendaja.

Sinic aktsia väärtus kukkus börsipäeva alguses esmaspäeval $1,3 mld pealt lõunaks $250 mln peale. https://www.independent.co.uk/asia/chin ... 24054.html

https://www.channelnewsasia.com/busines ... ns-2191331

Veel üks analüüs juures. Täpsustab muuhulgas, et dollarites olev võlg on kõigest $18 mld ehk see ei tohiks probleemiks saada.


Teisest allikast aga lugesin, et see $300 mld number ei sisalda kõiki rahastamisviise ehk näiteks seda töötajatele pakutud investeerimistoodet. Seal pidavat olema ca 70 000 investorit. Summasid aga ei ole vist teada.

Patrick Boyle jälle ühe mõnusa ülevaate teinud. Seekord räägib nendest jaeinvestoritele müüdud investeerimistoodetest. Seal on ca $6 miljardi eest investeeringuid. Evergrande'i võlgade kontekstis väike summa, aga sotsiaalses mõttes on just see põhjus, miks Hiinas meeleavaldusi korraldatakse (ja kui see tõele vastab, siis üks Evergrande juhtidest ka pantvangi võeti millalgi).

Kusjuures veel üks huvitav statistika videost. Hiina ettevõtete võlakoormus on SKP suhtes ligi 2x kõrgem kui USA ettevõtete oma.

Hea ülevaade Patrick Boyle'lt laiemast taustast ka.


Evergrande'i tegemistest ka, keda rohkem huvitab. Kuidas nad mineraalvee äri ja elektriautode äri on üritanud teha jne.

Mõned institutsioonid tunduvad ostvat Evergrande'i võlakirju juurde. Neil oli ka varasemalt juba neid omajagu ehk ühed suurimad Evergrande'i võlakirjade omanikud. Teagi, kas nüüd tark lüke madalamalt osta või lihtsalt rumal lootus, et CCP päästab nad välja ja/või sunk cost bias. Või sootuks katse narratiivi positiivsemas suunas kõigutada ja suuremat katastroofi sellega ennetada.

Eks aeg näitab, mis neist võlakirjadest saab.
https://asia.nikkei.com/Business/Market ... dings-rise

Lisaks ei ole teada, kui suur risk HSBCl tegelikult sellega seoses on, sest nad on aktiivselt ka eluasemelaene väljastanud, millega inimesed neid Evergrande'i projekte on soetanud.
https://www.efinancialcareers.com/news/ ... evergrande

Ise nad vähemalt meedia sõnavõttude põhjal mures ei ole:
https://www.reuters.com/business/financ ... 021-09-23/

Samas on HSBC suhtes erinevad analüütikud juba mõnda aega just Aasia suunal ohumärke täheldanud. Antud ülevaatlik video näiteks 2020. jaanuarist.

Analüüs nende kolme punase joone mõju kohta.

Näiteks võis varasemalt müüa kortereid ette, aga nüüd lubatakse ainult valmis kortereid müüa. See tähendab, et paljud ettevõtted ei suuda sedasi raha teenida ja ei suuda oma projekte rahastada.

Maa ostmiseks kasutatava raha osas kehtestati samuti terve rida piiranguid, mis takistab uut maad kohalikelt omavalitsustelt "osta" (jutumärkides, sest tegelikult ei saa keegi maad osta, vaid selle kasutamisõiguse vist ca 70 aastaks).

Nende tulemusena on päris paljud oksjonid ebaõnnestunud või lõppenud alghinnaga. Kuna tegemist on kohalike omavalitsuste jaoks väga olulise rahastusallikaga (84% tulust; 44% riigi tulust), siis pole just raske ette kujutada, kuidas see võib üsna valusa löögi anda.

Tom Nash ja Patrick Boyle arutavad päris pikalt Evergrande'i teemat ja muuhulgas ka VIE temaatikat.

Evergrande'i tööd seisatud, kuna ei maksa oma arveid tarnijatele, töötajatele jne. Tundub ikka, et lastakse ettevõte põhja, aga CCP üritab sotsiaalseid kahjusid vähendada. Ehk ilmselt tuleb mingitlaadi "bailout" inimestele, kes seetõttu raha kaotasid, aga ettevõtet päästma ei asuta. Need järeldused muidugi puhtalt spekulatsioon.

Raske hinnata, kui usaldusväärne allikas see olla võiks. Siin igaljuhul väidavad, et Evergrande'i on Hiina eliit kasutanud raha riigist välja "pesemiseks" (mis on seal üsna tavaline nähtus) ja tegemist on poliitiliste vastaste omavahelise võimuvõitlusega. Täitsa huvitavad selgitused. Iseenesest tundub usutav, aga kes teab, kui palju sellest tõsi on.

Jaeinvestoritele on mingid maksed ära tehtud.


Kunagi Hiinas elanud kuttide isiklik kogemus sealse kinnisvaraga. Kui küsida, kas osta või üürida, siis Hiinas vist ei tasu kunagi osta, kui ratsionaalselt mõelda. Või noh, kui enne teisi välja saad, siis...

Vahepeal aktsiaga kauplemine peatati ja varade likvideerimine vaikselt jälle käib. Uute võlakirjadega makse tähtaeg ületatud (sellisel võlakirjal, millele pole 30 päeva viivisaega ette nähtud).

Ka teised Hiina kinnisvaraarendajad maksete tegemisega raskustes. Samal ajal ka hea näide, kuidas sealmail äri tehakse. Selgus, et omajagu võlga oli raamatupidamises ära peidetud. Tundub üsna tavaline äripraktika sealmail.






Erinevatest allikatest tundub, et miski Hong Kongis baseeruv Hopson kinnisvaraarendaja plaanib Evergrande's omandada 51% enamusosaluse. Tundub, et partei "soovitusel" hakatakse Evergrande'i vaikselt laiali lammutama.

Fantasia ja Evergrande'i kohta jälle Patrickult asjalik ülevaade. Näiteks 21 suuremat Hong Kongis listitud kinnisvaraarendajat peaksid maksma $1,06 iga $1 kohta, mis nad äritegevusest teenivad (operating earnings) ehk lühidalt, rohkem kui nad suudavad maksta. Refinantseerimine hetkel just eriti ei õnnestu ja varade müük on ka kõvasti raskendatud.

Sealhulgas Hiina äripraktikast ka järjekordselt pärleid. Halbu investeeringuid ei kirjutata maha. Pannakse bilanssi lihtsalt varudena kirja, aga selliselt hinnatasemelt pole võimalik neid kuidagi müüa.

Jupphaaval müüakse maha ja mõned laenuandjad ilmselt saavad omale viisaka kaotuse. Nagu majanduses peakski asjad toimima.