Praeguseks on vist juba üle 5 aasta erinevad inimesed oodanud ja rääkinud peagi saabuvast krahhist. Sellega seoses küsitakse nii minult kui ka kõigilt teistelt investeerimise teemadel rääkijatelt/kirjutajatelt, et millal see siis ära tuleb?
Kuna kardetakse suurt korrektsiooni või lausa majanduse kokkukukkumist, siis tekib loogiline mõte, et äkki ei ole täna just kõige õigem hetk investeerimisega alustamiseks. Hea ju osta põhjast, kui homme kukkuma hakkab, mitte tänaste kõrgete hindade pealt?
Mõtlemegi seekord natukene sel teemal. Peamiselt arutame selle üle, kas kinnisvarasse tasub täna investeerida ja kui mõttekas see oleks. Samas kehtivad sarnased põhimõtted ka nii mõnegi muu investeeringu puhul.
Kinnisvarasse investeerimise riske
Toon mõtteaineks välja mõned võimalikud riskid, mis kinnisvarasse investeerimisega võivad kaasneda.
Esiteks ostmisega seotud riskid:
- Ostad liiga kõrge hinnaga, nii et laenumaksed ja remondikulud maksavad kokku rohkem, kui sealt üüri saad või tootlus tuleb negatiivne või kesine.
- Ostad valesse kohta. Üürnikke pole, sest kehv asukoht või on sul keeruline ja kulukas seda hallata. Näiteks, kui üürnik pidevalt vahetub ja pead Tallinn-Tartu vahet sõitma, et mingit probleemi lahendada, siis võib üsna kulukaks minna.
- Korteril on varjatud puudused. Näiteks on lihtsalt pealt ilusalt värvitud ja krohvitud, aga seest mäda ja vajab rohkem renoveerimist, kui ette kujutasid. Üüritulu saamine võib halvemal juhul aastaid edasi lükkuda.
- Halvad naabrid, kes lärmavad öö otsa. Jällegi raske üürnikut leida.
- Arvasid, et ostsid koos sisustusega, aga tegelikult ei olnud see lepingus sees. Lisakulud.
- Alahindad remondiks vajalikke kulusid ja seetõttu seisab korter kauem tühjana või läheb kallimaks maksma, nii et ei tasu ära.
- …
Väljaüürimise ajal esinevad riskid:
- Laenuintress tõuseb ja/või üüriturul hinnad langevad, nii et sa ei kata oma kulusid enam üürituluga kuidagi ära.
- Korter seisab pikalt tühjalt – pead maksma laenumakseid ja kommunaale (talvel üsna suured) omast taskust. Näiteks tulevad halvad naabrid või üüriturul kõrgem pakkumine, mistõttu keeruline pikaajalist üürnikku leida.
- Üürnik lihtsalt ei maksa ja/või kahjustab korterit, kas pahatahtlikkusest või rahapuudusest tingituna. Sellega kaasnevad lisakulud.
- Hetkel nii suurt rolli veel ei mängi, aga riik võib alati mingi huvitava maksu välja mõelda mitme korteri omanikele näiteks.
- Halvasti toimiv korteriühistu, mis võib jällegi tekitada lisakulusid või teha raskeks üürniku leidmise. A la näide ühest Tartu kortermajast, kus ei tahetud koristajat palgata ja nõuti, et iga korter peaks graafiku alusel trepikoda koristama või maksaks enda korra eest koristajale. On ka hullemaid asju, aga isegi see ei pruugi kõigile üürnikele sobida.
- Sa ei arvestanud tasuvuse arvutamisel maksudega või maksud tõusevad.
- …
See nimekiri on kindlasti kaugel täielikust. Tean ka, et nii mõndagi riski saab ise teadlikult sisuliselt elimineerida.
Kui see hästi üldiselt kokku võtta, siis peamine risk on see, et su kulud on suuremad kui tulud ja sa maksad selle investeeringu eest peale või jääd sootuks sellest ilma, kuna ei suuda laenu tagasi maksta.
Mõistlikult tegutsedes saab siiski enamus neist riskidest minimeerida.
Ülejäänud RahaRaadio saated leiad kas siit või iTunesist.
Aita meil jõuda rohkemate kuulajateni ja jäta iTunesis oma aus hinnang ja/või tagasiside.
Lingid ja ressursid:
Muusika: Greg Kuehn