Home » Esimesed sammud: raha kogumine, eelarve, säästmine » Kas maksta kodulaen enneaegselt tagasi?
 

Kas maksta kodulaen enneaegselt tagasi?

Peaaegu 90% kogumispäeviku grupi küsitlusele vastanutest maksaks võimalusel kodulaenu ettenähtust kiiremini tagasi või on seda juba teinud. Mõtleme natukene selle üle, kui mõistlik see tegevus on.

Esiteks ütlen kohe ära, et kui see laen häirib sinu und, sinu sissetulekud on väga ebaregulaarsed või sul on muul põhjusel oht laenu maksmisega hätta sattuda, siis siinkohal ei ole väga vahet, mis järgnevad arvutused näitavad. Turvalisem ja elukvaliteedi seisukohast mõistlikum on ilmselt laen kiiremini ära maksta, isegi kui see on majanduslikus mõttes rumal tegu.

Vaatame aga numbrite poolt veidi lähemalt.

Eluasemelaenu intress vs inflatsioon

Tänu euribori madalseisule on tänased kodulaenu intressid ühed ajaloo kõige madalamad. 2-3% laenuintressid või isegi väiksemad on täiesti tavalised. Huvitav on näiteks mõelda, et 90-ndatel võis eluasemelaenu intress kohati olla isegi lausa 16%.

eluasemelaenu keskmine intress Eestis läbi aja

Allikas: Eesti Pank; Kuni 1999 on kasutatud EEK laenude intressi, alates 01.1999 EUR laenude oma.

Keskmine intressitase on endiselt kusagil 5.3% juures, kuigi sellist intressitaset pole viimase 15 aasta jooksul eriti sageli kohatud, peamiselt eelmise buumi tipus.

Samal ajal on inflatsioon näiteks eelmise aastaga võrreldes olnud üle 3% ehk kõrgem, kui keskmine tänane laenuintress.

inflatsioon ehk tarbijahinnaindeks läbi ajaloo

Allikas: Statistikaamet

Hästi lihtsalt öeldes tähendab 5% inflatsioon seda, et kui aasta eest said leiba €1 eest, siis täna pead maksma sama leiva eest €1.05. Veel lihtsamini öeldes tähendab inflatsioon seda, et toodete ja kaupade hinnad tõusevad.

NB! Olen inflatsiooni teemal linti võtnud ka ühe lihtsa ja praktilise suunitlusega RahaRaadio saate, mille töötlemisega oleks natukene abi tarvis. See ei ole iseenesest keeruline, nii et kui tunned, et võiksid meile veidi abiks olla, siis kirjuta mulle meilile ja õpetame sulle, kuidas see asi käib.

Seega €20 000 täna on väärt rohkem kui €20 000 aasta või kahe pärast, sest täna saaksid selle eest rohkem kaupu ja teenuseid osta. Kuna inflatsioon on ka eluasemelaenu intressist suurem, siis teoorias teed enneaegselt tasudes justkui pangale kingituse.

Seda muidugi teoorias, sest kui sa selle raha täna laiaks lööd, saad tõesti selle eest rohkem tarbida, aga siis ei ole sul seda raha ka aasta-kahe pärast enam kuskilt võtta, nii et mingit võitu sa ju tegelikult siit ei saa.

Investeeringu tootlus vs eluasemelaenu intress

Küll aga võid saavutada arvestatava võidu, kui sul õnnestub seda raha edukalt investeerida.

Kui räägime pikaajalisest perspektiivist, siis 10-20 aastase horisondiga ei ole üldiselt keeruline 2-3% intressi tootlusega ületada. Muidugi sa peaksid seda ületama vähemalt tulumaksu võrra ja riski eest tahaksid ka preemiat saada.

Ajaloolise tootluse järgi on üsna vähe varaklasse, mis seda intressi tootlusega ületada ei ole suutnud. Muidugi ajaloolist tootlust vaadates tuleks siis võrrelda seda ka pigem ajaloolise kodulaenu intressiga. Vastasel juhul võib mõne perioodi puhul jääda mulje, nagu pangahoiuselt saaks paremat tootlust teenida, kui kodulaenu intress.

Kui näiteks vaadata 2004.-2018. aasta esimese poole tootlusi, siis keskmine USA 500 suurima aktsia S&P500 tootlus on olnud ligi 8%. See on olnud siis keskmine pika perioodi peale, kus kõige halvem tootlus oli -37% 2008. aastal ja kõige parem 32.4% 2013. aastal. Seega lühiajalised tootlused võivad minna nii ühte kui teise suunda.

Selle perioodi peale oli keskmine eluasemelaenu intress umbes 3.5%, nii et aktsiate tootlus ületas seda ligi 4.5% jagu aastas.

Aktsiatesse tehtud investeeringute puhul on võimalik tulu maksustamist investeerimiskonto abil edasi lükata, nii et võime mõtteliselt seda lugedagi enam-vähem õiges suurusjärgus tootluseks.

Ajalugu muidugi ei tähenda, et tulevikus kõik samamoodi läheks, nii et tegelik tootlus võib ka teoorias tulla kodulaenu intressist väiksem või sootuks negatiivne.

Kui aga kodule lähemale vaadata, siis Tartu Hoiu-laenuühistu pakub täna 5% intressiga hoiustamisvõimalust. Mõned aastad tagasi oli intress veidi kõrgem ja jäi kusagile 6-7% juurde. Sellest tuleks aga maha arvestada veel tulumaks, nii et lõpuks saad kätte 4%.

Kui nüüd eeldada, et sa laenu enneaegse tagastamise asemel paned selle raha hoopis hoiusele, kust teenid 4% kätte, sinu eluasemelaenu intress on 2.5% ja selle 1.5% vahe paned samuti hoiusesse, siis 20 aasta lõpuks on sulle kogunenud umbes €27 000. Samal ajal tasusid ka laenuintressid hoiusest saadud tulust.

Kokkuvõtteks

Teisisõnu, kui kasutad seda €20 000, et täna kodulaenu kiiremini ära maksta, siis see maksab sulle nii palju, et sul on 20 aasta pärast €7000+ vähem. Kui suudaksid teenida näiteks 7% aastatootlust, siis tähendaks see aga juba enam kui €28 000 kaotust.

Tõsi, minu arvutus oli lihtsustatud. Tegelikkuses kõiguvad nii eluasemelaenu kui ka hoiu-laenuühistu hoiuste intressid või ka muude varaklasside tootlused.

Samuti ei ole investeeringute puhul tootlused kunagi garanteeritud, nii et halvemal juhul võid hoopis raha kaotada. Kuigi põhitõdesid järgides ja pikaajaliselt investeerides on see pigem olnud ebatõenäoline.

Seega võib kokkuvõttes öelda, et majanduslikus mõttes ei ole madalate intresside juures reeglina kodulaenu kiirem tagasi maksmine eriti mõistlik tegevus. Investeerides on ajalooliselt õnnestunud teenida arvestataval määral paremat tootlust.

Küsimus, millele igaüks peab aga ise enda jaoks vastuse leidma: Kas see tootluse ja laenuintressi vahe õigustab võetavat riski või mitte?

Tahad enda olukorda ise arvutada?

Kui tahad teada, kui palju potentsiaalselt võidad või kaotad spetsiifiliselt enda olukorras enneaegse tagasimaksmisega, siis võid kasutada mõnda liitintressi kalkulaatorit.

liitintressi arvutamine kalkulaatori abil

Andmed sisesta järgnevalt:

  • Base amount – summa, mille kavatsed enneaegselt tagasi maksta
  • Annual interest rate – potentsiaalse tootluse ja sinu laenuintressi vahe; ehk 4% tootluse ja 2.5% kodulaenu intressi puhul 4% – 2.5% = 1.5%
  • Calculation period – sinu laenu lõpptähtajani jäänud aeg ehk kui palju varem sa laenu tagastad
  • Regular monthly? – kui plaanid enneaegset tagasimakset teha hoopis nii, et maksad igakuiselt x summa rohkem, mitte ühe suure summaga korraga, siis pane hoopis see igakuine lisamakse siia; veendu, et valitud on “deposit”
  • Compound interval – lihtsuse mõtte kasuta “Yearly” valikut

Tulemuste tabelis “Total interest” tulp näitab seda summat, mis sul enneaegse tagasimakse tõttu saamata jääb, kuna sa seda raha ei investeeri.

Registreeru webinarile

22. novembril toimub webinar: Kuidas oma lastele raha koguda?

Registreerumine on tasuta. Enne webinari saadame sulle meeldetuletuse ja lingi, kust saad webinariga liituda.

Me ei saada sulle spämmi. Kogume, kasutame ja kaitseme sinu andmeid vastavalt oma Privaatsuse Põhimõtetele. Võid igal ajahetkel listist lahkuda. Powered by ConvertKit

3 kommentaari

  1. Comment by Olavi:

    Mul on laenuta ostetud maja. Kui ma täna saaks selle tehingu uuesti teha siis ma pigem investeeriks majaostu raha ja saadud intressidest üüriks endale elamispinna ning ülejäägi reisnvesteeriks. Isegi tagasihoidlike arvutuste korral sain ma tulemuseks, et täna, 10 aastat hiljem oleks investeering kasavanud ligikaudu 2.5-3x.

  2. Comment by jyr:

    Kui sul on kodulaen mille intress on tänu negatiivsele euriborile tänasel päeval 0,231(nagu mul), siis oleks veidi imelik seda varem ära maksta. Seda enam, et suurem osa intressist makstud esimestel aastatel.
    Tasuta raha ju :).

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.