Categories
Esimesed sammud: raha kogumine, eelarve, säästmine Kinnisvara

Kas kodulaen on hea laen?

Järgnev on veidi kohandatud väljavõte minu “Kuidas oma raha eest rohkem saada?” e-raamatust. Antud lõik on osa peatükist, mis räägib laenude rollist kulude juhtimises ning täpsemalt heade ja halbade laenude eristamisest. Muuhulgas käsitlen ka valearusaama, nagu madal intressimäär teeks laenu automaatselt heaks.


Madal intress = hea laen?

Tüüpiline hea laenu näide on eluasemelaen, sest selle laenuintress on üsna madal. See aga ei tee sellest automaatselt head laenu. Väga paljudel juhtudel on tegemist endiselt halva laenuga. Mitte alati laenutingimuste tõttu, vaid laenaja enda tarbimiskäitumise pärast.

Kodulaenude intressimäär pole samuti alati nii madal olnud. Kui ajas kaugemale tagasi vaadata, siis 2006. – 2007. aastal käis intressimäär vahepeal isegi üle 6% taseme. Kuni 2001. aastani olid intressimäärad enamus ajast koguni kahekohalised numbrid.

Seega ei saa automaatselt eeldada, et kodulaenu intressimäär on alati madal. 20- või 30-aastase laenuperioodi puhul ei saa välistada, et vahepeal on intressimäär oluliselt kõrgem.

Kuni 1998. aasta lõpuni on võetud uute vastaval kuul väljastatud EEK kodulaenude intressimäär. Alates 1999. aasta algusest EUR laenude intressimäär. Allikas: Eesti Pank.

Selle lihtsustusega on aga teinegi probleem. Madal intressimäär ei tähenda automaatselt, et tegemist on hea laenuga. Oletame, et sul oleks endal raha kodu ostmiseks olemas, aga kasutad siiski laenu. Kui sa enda rahaga siis hoopis jahi ja uhke auto ostad või selle muul moel laiaks lööd, siis on eluasemelaenu puhul tegemist halva laenuga. Sa rahastad oma tarbimist eluasemelaenuga.[1]

Teisisõnu, lisaks intressile peaks vaatama ka alternatiivkulu. Antud näites oleks sinu kulud enda rahaga ostes eluasemelaenu intressimaksete võrra väiksemad. Lisaks säästaksid ka auto ja jahi omamisega seotud kulude pealt.

Eluasemelaenu kasutamise alternatiivkulu

Kõige sagedasem alternatiivkulu võrdlus tehakse üürimakse ja kodulaenu makse vahel. Võrreldakse kahte valikut:

  1. Elan üürikorteris ja maksan üüri.
  2. Ostan kodulaenuga kodu ja maksan laenumakset.

Klassikaline näide, mida pidevalt näen, on umbes selline: „Täna maksan 500 € üüri. Kui ma aga ostan laenuga kodu, siis kodulaenu kuumakse on 400 €. Järelikult on kodu 100 € soodsam ja ostmine arukas.“ Sellise näitega on aga päris mitu tõsist probleemi.

Kuumakse ei ütle laenu kalliduse kohta midagi!

Alustuseks ei näita kuumakse mitte midagi laenukalliduse ega selle otsuse arukuse kohta. Kuumakset saab väga kergelt mõjutada, kui muudad laenuperioodi. Näiteks 100 000 € ja 2,5% intressimääraga kodulaenu kuumakse on 15-aastase graafikuga 667 €. Kui perioodiks valida 30 aastat, siis on kuumakse kõigest 395 €. Kas laen muutus nüüd 40% soodsamaks? Muidugi mitte.

Intressimäär on endiselt 2,5% ehk tegemist on sama kalli laenuga. Seejuures intressikulu laenuperioodi peale rohkem kui kahekordistus ehk 20 000 € asemel maksad 30 aasta jooksul üle 42 000 € intressimakseid.

Veendu, et võrdled asjakohaseid numbreid

Teiseks, kui me räägime 20-30 aastasest perioodist, siis tänased üürihinnad ja laenu intressimäärad ei ole liiga asjakohased, et nende põhjal sellist võrdlust teha. Mõlemad võivad liikuda omajagu üles-alla. Minimaalselt tasub otsida statistikat selle kohta, kuidas viimase kümmekonna aasta jooksul sinu piirkonnas on üürihinnad muutunud.

Kui graafik on kusagil ebatavaliselt kõrges tipus, siis ilmselt ei ole tänased üürihinnad eriti asjakohased, et sellest järgmise 20-30 aasta hindasid tuletada.[2] Veidi täpsema hinnangu jaoks võtad varasemat hindade liikumise trendi arvesse ja teed mingi keskmise hinnatõusu prognoosi oma arvutuse jaoks.

Kodulaenu intressimäära võtad samamoodi pigem mingi realistlikuma pikaajalise keskmise, mitte madalseisu või ebatavaliselt kõrge taseme intressimäära. Samas ei ole mõtet seda arvutust liiga keeruliseks ajada. Täiesti täpseks ei saa seda nii või naa, kui sul just kristallkuulikest pole, mis tulevikku oskaks ennustada.

Kinnisvara vs aktsiad tootlus?

Samuti jäetakse sellest arvutusest välja omafinantseering. 125 000 € ostu ehk 100 000 € laenu (80% ostuhinnast) korral oleks 20% omaosalus 25 000 €. See summa läheb sul kodu sissemakseks ja sa ei saa seda muuks otstarbeks enam kasutada. Selle raha kasutamist peaksid võrdlema alternatiiviga ehk näiteks pikaajaliselt aktsiaturule investeerimisega.

Kuigi üldiselt on pikaajaliselt Eestis kinnisvara hinnad päris korralikult tõusnud, siis see ei ole liiga paljuütlev info konkreetselt sinu olukorda arvestades. Hinnaliikumine võib olla väga erinev, sõltuvalt näiteks:

  • Ajastamisest: Millal sa oma kodu ostad? Kui ostsid näiteks 2007. aasta tippude lähedalt, siis oli keskmine korteri hinnatõus 2022. aasta keskpaigaks umbkaudu 4% aastas. Kui ostsid 2010. aasta kandis, siis võis aastatootlus samaks ajaks kerkida ligi 11% juurde. Viimane aasta selle perioodi sees on olnud muidugi ebatavaliselt kiire hinnatõusuga ehk ca 30% ühe aastaga.

    Kui aga ostsid näiteks 2006. aasta kandis ja müüsid 7 aastat hiljem 2013. aastal, siis oleks tootlus võinud olla hoopis pea -5% aastas ehk oleksid üle 28% ostuhinnast kaotanud.

    Laenuraha kasutamine võimendab tootlust mõlemas suunas päris korralikult. Headel aegadel võimaldab seega aktsiate tootlust ületada ja halbadel aegadel kaotada rohkem, kui sisse oled pannud või koguni rohkem kui sul raha jätkub.[3]
  • Korteri tüübist: Näiteks 2021. aastal tõusis uute korterite mediaanhind 6%, järelturu tehingute hind aga 18%. Ehk uut korterit ostes oli suur osa sellest hinnatõusust juba sinu ostuhinda arvatavasti sisse arvestatud.

    Hindade liikumised võivad erineda ka näiteks sellest tulenevalt, kas sul on 1-toaline, 2-toaline, 3-toaline korter. Kas puumajas, paneelikas, uusarenduses. Keskmine statistika ei kajasta sellist hinnaliikumist liiga hästi.
  • Asukohast: Nagu kinnisvara puhul öeldakse, siis valiku tegemisel on olulised kolm asja: asukoht, asukoht ja asukoht. Statistika räägib sama. Kui Tallinnas tõusid järelturu müükide hinnad 2021. aasta lõpuks nelja aastaga 36%, siis väljaspool Tallinna oli sama aja keskmine 54%.

    Esmamüügid ehk uute korterite hinnad tõusid sel perioodil Tallinnas ligi 43%. Väljaspool Tallinna aga 27%. Kui plaanid kodu osta kusagil väljaspool Tallinna, siis tasub seega otsida konkreetselt vastava piirkonna kohta infot, Tallinnas linnaosade kaupa.

    Väiksemate piirkondade puhul ei pruugi statistika liiga sisukas olla, sest arvestuses on vaid üksikud tehingud. Siis võib vaadata pikemat hinnatrendi, ilma liigselt konkreetsetele numbritele tähelepanu pööramata.[4]
  • N-ö turusügavusest ehk likviidsusest: See on küll tore, kui statistika järgi hinnad tõusevad, aga sellest reaalselt kasu saamiseks peaksid saama vastavate hindadega ka oma kodu müüa. Väiksemates kohtades võib praktikas selguda, et ostjaid lihtsalt ei ole ega tule ka niipea.

Minevik ei ennusta muidugi tuleviku tootlust. Eriti nii lokaalse vara puhul, nagu kinnisvara. Mõnes väiksemas piirkonnas piisab ühe tööandja lisandumisest või kadumisest, et hinda märkimisväärselt mõjutada. Samas mingit infot annab siiski.

Tootluse saamiseks peaks kodu maha müüma

Ühtlasi tasub meeles pidada, et seda potentsiaalset hinnatõusult saadavat võitu saad kasutada ainult siis, kui sa reaalselt oma kodu maha müüd. Seda ei kiputa liiga tihti tegema.

Samuti ei saa sa sellisel juhul endiselt kasutada kogu seda võitu, kui sul on uut kodu vaja. Kui müüd oma kodu ajal, kus hinnad on palju tõusnud, siis tuleb sul ka uue kodu eest ilmselt rohkem maksta, nii et võiduna saad kasutusse võtta selle hinnakasvu vaid osaliselt. Muidugi siin saad teha uuesti võrdluse läbi, kas tasub osta või üürida.

Kodu omamisega seotud kulud

Kolmanda asjana kiputakse selle arvutuse juures ära unustama kõik muud kodu omamisega ja ostmisega seotud kulud. Üürnikuna ei ole paljud asjad sinu rahakoti mure. Alates korteri remondist, sisustamisest, lekkivate torude parandamisest kuni külmkapi eluea lõppemise ja kindlustuseni välja.

Samuti pole sul vaja tasuda notarile, laenulepingu tasusid ega hindamisakti eest. Sa muidugi võid ka üürnikuna oma kodu enda jaoks hubasemaks muuta, aga reeglina on see kulu kordades väiksem kui omanikuna.

Siin räägime tihtipeale pikema perioodi jooksul kümnetest tuhandetest eurodest lisakulust. Mõnel juhul võib ainuüksi köögi alla selliseid summasid matta. Kui seda erinevust arvesse ei võta (ja peaaegu mitte keegi ei võta), siis teed päris vildaka järelduse.

Kas võrdled ikka võrreldavat?

Kõigele lisaks võib iseenesest laenu ja enda raha kasutamise võrdlus näidata, et tegemist on hea laenuga, aga suuremas pildis ei pruugi see endiselt hea olla. Näiteks olukorras, kus ei võrrelda võrreldavaid kortereid.

Näiteks võid nii mõnigi kord tõdeda, et sul oleks odavam osta samasugune korter kui üürida. Probleemiks on sellise võrdluse juures aga asjaolu, et kas sa ikka ostad omale samasuguse korteri? Tüüpiliselt kipume kodu valides väheke (või nii mõnegi inimese puhul päris palju) uhkema või mingis muus mõttes parema korteri ostma. Sellest saab ju ikkagi meie kodu!

Isegi kui samasuguse korteri puhul oleks justkui tegemist majanduslikult aruka lükkega, siis kodu ostmise protsessis kipuvad soovid paisuma ehk elustiilipuhitus võib hoopis eelarvest väga suure lisaampsu võtta. Laenuintressi osas on küll tegemist hea laenuga, aga kuna sa kulutad selle tõttu oluliselt rohkem raha, siis lõpptulemusena on ta siiski halb.

Laen ei pea alati “hea” olema

Mu eesmärk ei olnud siinkohal öelda, et sa ei tohi kunagi praegusest uhkemat kodu osta. Kui see sinu sissetulekute, kulude ja eesmärkide juures on mõistlik, siis võib vabalt omale kallima ja suurema kodu soetada. Isegi kui see pole majanduslikult arukas.

Siis tasubki seda teha teadmisega, et tegemist ei ole majanduslikult aruka lükkega, aga sinu jaoks on see emotsionaalses või mingis muus mõttes aktsepteeritav ja soovitud kulu.

Tean inimesi, kes ongi ostnud omale majanduslikus mõttes ebamõistlikult suure ja kalli kodu. Samas nad naudivad seda ja nende sissetulekute juures on isegi selline kulutus täiesti tehtav, ilma et see eelarves liigselt laiutama hakkaks (vt rusikareeglite kohta järgnevatest peatükkidest). Lihtsalt sellisel juhul ei ole see laen tingimata majanduslikus mõttes hea.


Soovid edasi lugeda? Soeta omale “Kuidas oma raha eest rohkem saada?” e-raamat siit.

Viited ja kommentaarid

[1] Sellest on sageli raske aru saada, sest me kipume oma peas erinevas allikas olevat raha eraldi vaatama. Raske on mõista, et kui sa kulutad eluasemelaenu raha kodu peale ja enda raha laristad ära, siis tegelikult ei ole vahet, kumba raha sa laristamiseks kasutasid. 1 € on 1 €, olenemata, kust või milliselt kontolt see tuli. Richard Thaler on seda nähtust kirjeldanud oma vaimse raamatupidamise (mental accounting) kontseptsiooniga.

[2] Üks koht, kust sellist üüristatistikat võib veidi saada, on KV.ee portaalist: https://rahafoorum.ee/kvyyr

[3] Kui tõusu suunas on võimendus väga tore ja aitab korralikult raha teenida, siis languse suunas võib aga hoopis väga valusalt karistada. Vaata siit pikema selgituse ja tabeliga näidet: https://rahafoorum.ee/dict/voimendus/

[4] Statistikat korteritehingute kohta leiad Maa-ameti kodulehelt: https://maaamet.ee/

By Taavi Pertman

Taavi on investeerimisega tegelenud alates 2004. aastast ning psühholoogia vastu suuremat huvi tundnud 2006. aastast saati. Ta eesmärk on panna nende valdkondade teadmised ja kogemused kokku ning aidata läbi RahaFoorumi, Eesmärgipärase investeerimise e-raamatu ja koolituste inimestel oma suurimate unistuste elluviimiseni jõuda.

Jaga oma mõtteid

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d bloggers like this: